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《深圳市国土空间总体规划（2021－2035年）》全文正式发布了，还附赠了16张图。该规划涉及生态、城市规划、产业、交通，但本质上是关于土地资源未来的供给方案，是一个给谁不给谁的问题。
2024年，深圳增加了19.7万人，杭州增加了15万人，都是中国最吸引人的城市。而本次规划透露，深圳实际管理2100万人，相当于澳大利亚一个国家的人口规模，这么多人而且还在增长，2000平方公里的大蛋糕，究竟该如何切分？
深圳土地稀缺的一个重要原因，是20年前划定了一条生态控制线，近一半土地保护起来禁止开发。这是一个学习香港、伦敦的“伟大远见”，但在客观上也制约了土地供应。本次规划，陆地生态保护红线平方公里。
划出来的500平方公里，当然并不是都拿去开发，有些还会继续储备。与上一版《2010—2020版总规》相比，建设用地从890平方公里增加到1130.74平方公里（城镇开发边界），新增240.74平方公里，增幅约27%。
因而，炒房年代说深圳没地，其实是个伪命题。准确的说，应该是规划和政策导致的宅地稀缺。这次规划是因为“饥饿”，把土地蛋糕中，留给未来的部分先切掉了一大块。
不过话说回来，缓解土地饥渴，即使不缩小基本生态线，通过现有土地、旧改政策的调整，仍然能够释放大量土地。结构问题比总量问题更突出，调出土地，并不等于解决了土地供需矛盾，更核心的问题是土地应该分给谁？继续给过剩的办公供地？让工业上楼？还是留给住宅用地？以及把住宅容积率降下来？
一个大蛋糕上的巧克力最值钱、最好吃。市中心就是土地蛋糕上的巧克力。
与2021年发布的本规划“公示版”来看，最大的变化是都市核心区扩容了，把前海所有版图纳入，总面积达到574平方公里，但仍小于广州主城区的630平方公里，杭州主城区的880平方公里。
从形状上来看，深圳核心区不太“科学”，任何城市都是同心圆结构，深圳南边是香港边境，因此是扇形结构。L型的深圳核心区人为规划色彩过重，仍然以发展西部沿海为重，仍然以政府净地多的地方为重。按照城市资源分布规律来说，任何不符合圆形结构的城市，或者是自然地理导致，或者是人为干扰导致，而最终它仍然会向扇形、圆形演化。
一是深圳历史上的二元结构。20年前，深圳分为关内、关外。关内是欧洲，关外是非洲。现在一体化了，但从产业结构和颜值上看，还是有差距。
二是深圳被挤压。中心城区所在的南部接壤香港边境线，东部山多，西部面海，城市中心被挤压。
由于南部临近香港，且香港也在向北发展，因而深圳南部会吸收更多能量，深圳的南北差距几乎是无法被改变的。
深圳是科技创新、制造为本的，国土规划中的一项重要内容是科创空间规划。一个综合创新核心区——南山，7个科技城像是环绕的卫星。
不过，伟大的创新是无法被规划的。倒是被这些科创区忽略的城中村、旧厂房中，更可能出现了不起的创新。比如曾经的华为、腾讯、大疆、比亚迪创业时的地方。因而最大的科创规划就是“不规划”，给创新者自由空间而非规划空间。
而现在这张科创版图，倒更像是一张城市中心地位图。地铁、学校、花岗岩路面，都会优先投到图纸上的科创区……
这五颜六色的马赛克，是11种颜色所代表的不同土地功能。我们的城市无比丰富多彩，11种实在是太少了，它应该是100种。
值得说的是其中的“白色”——战略预留区，“是应对发展不确定性、为重大战略性功能控制的留白区域。”市中心的两大留白惹人关注：福田的深圳高尔夫球场、前海前湾东南部。看来深高是肯定要拆的，而且未必全部规划为公园绿地。而在西部海域，会展海洋城和大铲湾腾讯岛旁，有两个巨大的留白区，或许是未来用于填海发展“留白”。
“灰色”也比较吸引我。深圳作为一个产业外向型城市，市中心有大量交通占地。深圳经济最发达的南山半岛，基本上被“灰色”包围，大铲湾腾讯岛的西侧，赤湾、妈湾以及深圳湾口岸。至少到2035年，这些地方仍然是交通作业区。市中心被大量的码头用地包围，的确是不经济的，在纽约，曾经的港口码头，早都从曼哈顿搬到新泽西了。深圳会有这一天吗？
以下3张图，充分表达了深圳空间的美好：城市公园分布，通风示意图和空间魅力规划图。
深圳是山海城市，在自然条件上，绝对跑赢了北京、上海、杭州、成都……天生丽质，还有足够的钱来梳妆打扮。在山海之间，规划了20个连廊，很可能都是大沙河连廊的水准——从西丽可以一直走到后海，把旁边房价都搞高了。就市中心来说，前海双界河水廊、大南山山廊（从妈湾连到太子湾）、香蜜湖连廊（从塘朗山、香蜜湖到红树林）……令人期待。
20个山海连廊上，规划了通风系统，还有数不清的公园群。公园已是深圳重要的城市竞争力，不仅数量庞大（北京才1050座），服务也超乎想象，一些座椅都能充电，能喝到直饮水，有的地方还放了免费的驱蚊水……怪不得深圳人口不断增加。
看了上面3张图，就能发现：深圳城市本身，就是一个观山望海、南北通风、有露台花园的超级豪宅。
不过深圳还有另一面：全中国高楼和人口密度最高的城市，新建的住宅楼普遍超过40层。高楼之外的城中村更是密不透风。所以说：深圳的规划，做出了一流的城市，二流的住房。这两者之间的关系，值得深思。
本次规划文件也指出：深圳“优质教育、医疗资源依然紧缺，住房的结构性问题依然存在。”
山与海，壮观好看，但也消耗了深圳最大的资金投入。二十条以上的城际、高铁、高速公路要穿山越海，才能把深圳与周边连接上。
历史上，深圳是广州的交通末梢，铁路、机场规划等级均低于广州。而今，深圳高铁对外连接已不依赖于广州，能够独立通达福建、上海，以及珠江西岸，地缘优势反而可能反超广州。
未来这么多大工程中，深中大桥（公路+城际）、机场枢纽对深圳的作用尤其重要。深珠大桥，让南山与珠海直连，深圳都市圈真就“破圈”了。五大主要高铁枢纽中，机场东枢纽空铁一体，可能比西丽高铁站更厉害。而深圳机场本身占位大湾区地理中心，挤占了广州白云机场的地位。深中大桥通车后，深圳机场的覆盖人群已经超过了广州白云。
话说海洋城市是深圳城市性质之一，然而海洋产业无非是造船、深海渔业、水下工程设备、海洋生物、滨海旅游，好像没有什么能做大的……能上升到城市性质的地步，且专门拿出一张图来构想蓝图，令人费解。
相比之下，海岸线规划更令人欣喜。深圳海岸线划分为严格保护岸线、限制开发岸线和优化利用岸线三种类型，东中西三段有15个海岸带区域。总之，滨海带是深圳城市中精华的精华。不过，主要位于前海的“优化利用岸线”未来仍有可塑性，特别是港口码头的未来……因而，滨海带仍有远大的开发前程，只过不是在2035之后。
且看下图，深莞惠原本规划为一个都市圈，大湾区另两个是广州都市圈和珠中都市圈。然而，深中大桥的通车，再加上深珠大桥的规划建设，深圳已破圈，与珠中的连接强度，未来不弱于东莞、惠州。何况，深莞惠从一体化到都市圈，从政府协同、公共资源打通、地铁贯通都几无进展……大家并没有拥抱的勇气。
深圳的成功来自于香港，而香港的未来与，可能要与深圳相关了。这种图中，深圳都市核心区与香港北部都会区，抱得很紧，而实际上两地之间仍有不可逾越的边境线。
这么近的两座大城市，被人为强行隔离，世所罕见。欧洲不同国家之间，都可以自由出入，而深港什么时候可以？
香港已经没有那么“香”了，即使开放，也未必造成蜂拥而入的局面，毕竟大家都中见过世面后变实际了，香港如此昂贵不经济，有啥好留的？反倒是港人北上消费，证明了深圳也是有吸引力的。
规划离不开风水，深圳2035规划图公布后，有好事者在生态空间图上略加几笔，竟然出现一条从大鹏湾跃起的巨龙。
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